Закрыть
Все сервисы
Главная
Лента заметок
Теги
Группы
Рейтинги

107

24 июня´08 0:19 Просмотров: 373 Комментариев: 0
107. Поняття, види, форма та зміст договору майнового найму.
За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК України).
Договір найму є найпоширенішим зобов'язанням з передачі майна у користування. У главі 58 ЦК України врегульовуються відносини з договору найму. Слід зауважити, що у законодавстві та науковій літературі поряд з терміном «найм» широко вживаються терміни «оренда», «лізинг», «прокат», якими позначають однотипні за своєю юридичною природою договори, кожен з яких має певні особливості, обумовлені предметом найму.
Договір майнового найму відрізняється від інших (суміжних) цивільно-правових договорів такими ознаками:
1) наймач отримує майно не у власність, а лише у тимчасове користування. Цим договір майнового найму відрізняється від договорів купівлі-продажу, міни, дарування, за якими одержувач майна стає його власником. Крім цього, оскільки користування майном за договором найму є тимчасовим, після закінчення строку договору або у разі його дострокового розірвання наймач зобов'язаний повернути майно у тому самому стані, в якому він його одержав;
2) оскільки надане наймачеві майно підлягає поверненню, предметом договору найму можуть бути:
- річ, що визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні, тобто неспоживна річ. Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму. Особливості найму окремих видів майна встановлюються нормами ЦК України та іншими законами;
- майнові права, наприклад земельні паї;
- підприємство як єдиний майновий комплекс (ст. 191 ЦК України).
Особливості оренди окремих видів майна можуть встановлюватися законами. Так, Закон України «Про оренду державного та комунального майна» регулює порядок оренди майна цих видів власності. Відповідно до ст. 4 цього Закону об'єктом такого договору може бути майно цілісних майнових комплексів державних та комунальних підприємств, їх структурних підрозділів. Ця сама стаття визначає майно, яке не може бути предметом оренди, відносячи до нього таке: цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), цілісні майнові комплекси структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць) казенних підприємств, що здійснюють діяльність, передбачену частиною першою ст. 4 Закону України «Про підприємництво» (діяльність, пов'язана з обігом наркотичних засобів, психотропних речовин, їх аналогів і прекурсорів, здійснюється відповідно до Закону України «Про обіг в Україні наркотичних засобів, психотропних речовин, їх аналогів і прекурсорів») цілісні майнові комплекси казенних підприємств.
Особливості оренди водних об'єктів регулюються Водним кодексом України. Так, відповідно до ст. 51 цього Кодексу у користування на умовах оренди водні об'єкти (їх частини) місцевого значення та ставки, що перебувають у басейнах річок загальнодержавного значення, можуть надаватися водокористувачам лише для риборозведення, виробництва сільськогосподарської і промислової продукції, а також у лікувальних та оздоровчих цілях.
Закон України «Про господарську діяльність у Збройних Силах України» встановлює, що передача військового майна в оренду юридичним і фізичним особам здійснюється виключно на конкурсній основі з урахуванням необхідності підтримання на належному рівні бойової та мобілізаційної готовності. Умови та порядок проведення конкурсів визначаються Фондом державного майна України за погодженням з Міністерством оборони України (ст. 7 Закону).
Порядок та умови проведення конкурсів на право укладення договорів оренди військового майна затверджено спільним наказом Фонду державного майна України та Міністерства оборони України від 26 липня 2000 р. № 1549/241, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 10 серпня 2000 р. за № 490/4711. Крім цього, постановою Кабінету Міністрів України від 11 травня 2000 р. № 778 затверджений Порядок надання дозволу військовим частинам Збройних Сил України на передачу закріпленого за ними рухомого та нерухомого майна в оренду.
Договір найму є договором двостороннім, оскільки кожна зі сторін цього договору набуває прав і стає взаємно зобов'язаною; консенсуальним, оскільки він вважається укладеним внаслідок досягнення між сторонами згоди незалежно від моменту передачі речі.
Передача в найм є актом розпорядження, тому наймодавцем має право бути власник речі або особа, якій належать майнові права. Крім цього, наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.
Стаття 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначає, що орендодавцями можуть бути:
 Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва — щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не ввійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України;
 органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, — щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності;
 державні та комунальні підприємства — щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна площею до 200 кв. м, а з дозволу органів, зазначених в абзацах 2, 3 цієї статті, — також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна, що перевищує площу 200 кв. м.
Відповідно до ст. 762 ЦК України договір найму є оплатним. За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, що мають істотне значення.
Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму.
Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Так, відповідно до ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» суттєвою умовою договору передбачено те, що орендна плата сплачується з урахуванням її індексації. Слід зазначити, що існують підзаконні нормативні акти, які регулюють розмір орендної плати державного та комунального майна. Зокрема, постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786 затверджена Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна. Методикою затверджені ставки орендної плати щодо залишкової вартості об'єкта оренди або до експертної вартості, що встановлюються у відсотковому відношенні. Так, використання орендарем нерухомого майна за цільовим призначенням для розміщення нічних клубів, казино, інших закладів грального та шоу-бізнесу — 20 відсотків, а розміщення закладів охорони здоров'я та соціальної допомоги (з частковим самофінансуванням) — 1 відсоток.
Зазначена Методика також передбачає порядок використання орендної плати. У разі, коли орендодавцем майна є Фонд державного майна, його регіональне відділення чи представництво, орендна плата спрямовується за: цілісні майнові комплекси державних підприємств — до державного бюджету; нерухоме майно державних підприємств, організацій — 70 відсотків орендної плати до державного бюджету, 30 відсотків державному підприємству, організації, на балансі яких перебуває це майно; майно, що не ввійшло до статутного фонду господарського товариства, створеного у процесі приватизації (корпоратизації), — до державного бюджету. Якщо господарське товариство, створене у процесі приватизації (корпоратизації), утримує об'єкти житлового фонду, що не ввійшли до його статутного фонду, — 70 відсотків орендної плати до державного бюджету, 30 відсотків — господарському товариству.
У разі, коли орендодавцем майна є державне підприємство, організація (крім підприємств, установ та організацій, що перебувають у віданні Національної академії наук України), орендна плата спрямовується: за окреме індивідуально визначене майно підприємства, організації (крім нерухомого) — підприємству, організації; за цілісний майновий комплекс структурного підрозділу підприємства, організації, за нерухоме майно — 70 відсотків орендної плати підприємству, організації, 30 відсотків — до державного бюджету.
У разі оренди, закріпленої за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних Сил України, інших військових формувань рухомого та нерухомого військового майна, орендна плата згідно зі ст. 8 Закону України «Про господарську діяльність у Збройних Силах України» спрямовується до державного бюджету.
Кошти, отримані від оренди об'єктів майнового комплексу Національної академії наук України, в повному обсязі спрямовуються на виконання статутних завдань Національної академії наук України і підприємств, установ та організацій, що перебувають у віданні Національної академії наук України.
Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.
Плата за користування майном вноситься щомісяця, якщо інше не встановлено договором.
Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Договір найму має тимчасовий характер, навіть якщо він укладений без зазначення строку, тобто цей договір є строковим.
Договір найму укладається на строк, обумовлений сторонами і встановлений договором (ст. 763 ЦК України).
Суттєвою умовою договору оренди державного та комунального майна є строк (ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»), у зв'язку з чим такий договір може укладатися лише на визначений договором строк.
Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.
Кожна зі сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна — за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.
Проте в законодавстві можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна. Так, ст. 17 Закону України «Про оренду землі» встановлює, що строк договору оренди землі не може бути більшим ніж 50 років. Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна зі сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору.
Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.
Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (ст. 764 ЦК України).
Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.
Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендоване майно (крім окремого індивідуально визначеного майна) включається до балансу підприємства, господарського товариства із зазначенням, що це майно є орендованим.
Права та обов'язки сторін за договором найму. Головним обов'язком наймодавця є надання наймачеві майна у стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна. Цьому обов'язку наймодавця кореспондує суб'єктивне право наймача вимагати надання йому саме того індивідуально визначеного майна, яке зазначене у договорі.
Непередання майна наймачеві спричиняє певні правові наслідки (ст. 766 ЦК України).
Якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором:
1) вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою;
2) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків.
Відповідно до ст. 767 ЦК України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті й у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. Крім цього, наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача чи інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею.
Наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі у його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.
Наймодавець може гарантувати якість речі протягом всього строку найму (ст. 768 ЦК України).
Якщо у речі, яка була передана наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, наймач має право за своїм вибором вимагати:
1) заміни речі, якщо це можливо;
2) відповідного зменшення розміру плати за користування річчю;
3) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення;
4) розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані.
Права третіх осіб на річ, передану у найм (ст. 769 ЦК України). Передання речі у найм не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема права застави.
При укладенні договору найму наймодавець зобов'язаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм. Якщо наймодавець не повідомив наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм, наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків.
У разі зміни власника речі, переданої у найм, відповідно до положень ст. 770 ЦК України до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.
Річ, передана у найм, може бути застрахована (ст. 771 ЦК України). У разі передання у найм речі, що була застрахована наймодавцем, договір страхування не припиняє чинності.
Договором або законом може бути встановлений обов'язок наймача укласти договір страхування речі, що передана у найм.
Страхування є обов'язковим у випадку оренди державного та комунального майна (ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»).
Ряд обов'язків за договором майнового найму покладається на наймача. Так, наприклад, ризик випадкового знищення або пошкодження майна несе наймач, який затримав повернення речі наймодавцеві (ст. 772 ЦК України).
За загальним правилом наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця (ст. 773 ЦК України).
Окремо врегульовуються питання права власності на плоди, продукцію, доходи, одержані від користування річчю, переданою у найм. Так, відповідно до ст. 775 ЦК України право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані наймачем внаслідок користування найманою річчю, належать наймачу.
Користуючись найнятим майном, наймач може проводити ті чи інші його поліпшення. Зокрема, поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.
Що стосується капітального ремонту речі, переданої у найм, то він провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 776 ЦК України).
Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.
Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:
1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;
2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Наймач має переважні права перед іншими особами, а саме:
 у разі належного виконання своїх обов'язків за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, повідомивши про свої наміри наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, — у розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється;
 у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
У разі порушення цих прав наймодавцем наймач має право звернутися до суду за їх захистом.
Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця (ст. 778 ЦК України).
Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.
Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості у рахунок плати за користування річчю.
Якщо внаслідок поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.
Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.
Наслідком погіршення речі, переданої у найм, є зобов'язання наймача усунути погіршення речі, які сталися з його вини (ст. 779 ЦК України).
У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків.
Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця.
Відповідальність за шкоду, що завдана у зв'язку з користуванням річчю, переданою у найм. Шкода, завдана третім особам у зв'язку з користуванням річчю, переданою у найм, відшкодовується наймачем на загальних підставах (ст. 780 ЦК України).
Шкода, завдана у зв'язку з користуванням річчю, відшкодовується наймодавцем, якщо буде встановлено, що це сталося внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати.
Умова договору найму про звільнення наймодавця від відповідальності за шкоду, завдану внаслідок особливих властивостей чи недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати, є нікчемною.
Припинення договору найму. Договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи — наймача, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 781 ЦК України).
Договір найму припиняється у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем.
Наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд (ст. 782 ЦК України).
У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.
Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:
1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;
2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;
3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;
4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача (ст. 783 ЦК України).
Наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо:
1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;
2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі (ст. 784 ЦК України).
У разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення (ст. 785 ЦК України).
До вимог про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, яка була передана у користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік.
Перебіг позовної давності щодо вимог наймодавця починається з моменту повернення речі наймачем, а щодо вимог наймача — з моменту припинення договору найму (ст. 786 ЦК України).
Піднайм. Наймач має право за згодою наймодавця передавати наймані речі у користування іншій особі за договором піднайму, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 774 ЦК України).
До договору піднайму застосовуються положення про договір найму. При цьому строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму.
Прокат — це договір, за яким наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк. Вирізнення такого виду договору пов'язане із суб'єктним складом. Як наймодавець може виступати лише суб'єкт підприємницької діяльності.
Відповідно до окремих видів речей може існувати спеціальне правове регулювання прокату. Так, згідно зі ст. 9 Закону України «Про метрологію та метрологічну діяльність» від 11 лютого 1998 р. № 113/98 наказом Держстандарту України від 12 травня 1999 р. № 220 було затверджено «Порядок обліку тих підприємств (їх об'єднань), установ, організацій та громадян — суб'єктів підприємницької діяльності, які займаються виробництвом, ремонтом, продажем і прокатом засобів вимірювальної техніки».
Прокат є різновидом договору найму і за своєю правовою природою — договором приєднання. Договором приєднання відповідно до ст. 634 ЦК України є договір, умови якого встановлені однією із сторін у формулярах або інших стандартних формах, який може бути укладений лише приєднанням другої сторони до запропонованого договору в цілому. Тому наймач не має права запропонувати свої умови до договору. Наймодавець може встановлювати типові умови договору прокату, але вони не можуть порушувати прав наймачів, встановлених законом. Умови договору прокату, які погіршують становище наймача порівняно з тим, що встановлено типовими умовами договору, є нікчемними.
Договір прокату є публічним договором, тобто договором, в якому одна сторона — підприємець взяла на себе обов'язок здійснювати продаж товарів, виконання робіт або надання послуг кожному, хто до неї звернеться (ст. 633 ЦК України).
Предметом договору прокату є рухома річ, яка використовується для задоволення побутових невиробничих потреб (телевізор, холодильник тощо).
Предмет договору прокату може використовуватися для виробничих потреб, якщо це встановлено договором. Зокрема, це можуть бути вимірювальні прилади.
Оскільки договір прокату є договором приєднання і публічним договором, то плата за прокат речі встановлюється за тарифами наймодавця і є однаковою для всіх наймачів.
Договір прокату має свої особливості щодо надання прав наймачу:
1) наймач має право відмовитися від договору прокату і повернути річ наймодавцеві у будь-який час. Плата за прокат речі, що сплачена наймачем за весь строк договору, зменшується відповідно до тривалості фактичного користування річчю (ст. 790 ЦК України);
2) наймач не має права на укладення договору піднайму і переважного права на купівлю речі у разі її продажу наймодавцем (пункти 1, 2 ст. 791 ЦК України);
3) на наймача не можна покладати проведення капітального та поточного ремонту речі, оскільки це є обов'язком наймодавця, якщо він не доведе, що пошкодження речі сталося з вини наймача (п. 3 ст. 791 ЦК України).
Договір оренди (найму) земельної ділянки.
За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (ст. 792 ЦК України).
Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, що знаходяться на ній, або без них.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються ст. 792 ЦК України та Законом України «Про оренду землі».
Відповідно до ст. 4 цього Закону об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальній власності), держави.
При передачі в оренду земельних ділянок громадянами, які мають право на земельну частку (пай) у недержавному сільськогосподарському підприємстві, їх місце розташування визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування відповідно до спеціальних землевпорядних проектів, що затверджуються загальними зборами членів сільськогосподарського підприємства або зборами уповноважених, а в акціонерному товаристві — загальними зборами товариства.
Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи України, у власності яких перебувають земельні ділянки. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ра¬ди. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах їхніх повноважень.
Відповідно до ст. 13 цього Закону договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі. Невід'ємною його частиною є план (схема) земельної ділянки, що посвідчується нотаріально за її місцезнаходженням:
 на строк до 5 років — за бажанням однієї зі сторін договору;
 на строк більше 5 років — в обов'язковому порядку.
Стаття 14 цього Закону передбачає перелік істотних умов договору, до яких включає: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); термін договору оренди; орендну плату (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду); цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження та обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.
Відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди згідно зі ст. 18 цього Закону, яка встановлює, що укладений договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.
Факт державної реєстрації засвідчується печаткою реєструючого органу з підписом уповноваженої на це особи та зазначенням дати реєстрації на всіх примірниках договору. Один зареєстрований примірник договору зберігається в органі, який здійснив його реєстрацію.
Порядок та органи, що здійснюють державну реєстрацію, визначаються постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 р. № 2073 «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі».
Державна реєстрація договорів оренди здійснюється виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки. Забезпечення реєстрації договорів оренди покладається на відповідні державні органи земельних ресурсів: районні відділи земельних ресурсів; управління (відділи) земельних ресурсів у містах обласного і районного підпорядкування; Київське і Севастопольське міські управління земельних ресурсів.
Розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за угодою сторін у договорі оренди.
Внесення орендної плати на майбутній період оренди допускається на термін, не більший одного року.
У разі визнання договору оренди земельної ділянки недійсним одержана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.
Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній або комунальній власності, централізується на спеціальних бюджетних рахунках, поділяється і використовується відповідно до Закону України «Про плату за землю» і не може бути меншою за розмір земельного податку, встановленого зазначеним Законом.
Орендна плата за землю може встановлюватися у таких формах:
1) грошовій;
2) натуральній (за визначеною кількістю чи частиною продукції, що одержується з орендованої земельної ділянки);
3) відробітковій (надання послуг орендодавцю).
Сторони можуть передбачити у договорі оренди поєднання зазначених форм або визначити інші форми плати.
Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі.
Умови договору оренди про розмір орендної плати можуть переглядатися за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати у випадках, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не внаслідок дій чи бездіяльності орендаря.
Права та обов'язки орендодавців і орендарів регулюються статтями 22-24 Закону України «Про оренду землі».
Найм будівлі або іншої капітальної споруди регулюється статтями 793-797 ЦК України, які встановлюють такі особливості цього виду договору найму:
1) договір завжди укладається у письмовій формі, а строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 793 ЦК України);
2) договір, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації (ст. 794 ЦК України);
3) передання та повернення будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору і з цього моменту починається чи припиняється обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором (ст. 795 ЦК України);
4) одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму (ст. 796 ЦК України).
Найм (оренда) транспортного засобу.
Предметом договору найму транспортного засобу можуть бути повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні засоби тощо.
Договором найму транспортного засобу може бути встановлено, що він передається у найм з екіпажем, який його обслуговує. Такий договір називається договором фрахтування.
Порядок передачі в найм окремих транспортних засобів регулюється статтями 798-805 ЦК України. Крім того, особливості фрахтування встановлюються окремими законодавчими актами. Так, Кодекс торговельного мореплавання регулює порядок фрахтування морських суден (розділ 6).
Договір найму транспортного засобу укладається у письмовій формі, а коли учасником такого договору є фізична особа — підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 799 ЦК України).
Наймач самостійно здійснює використання транспортного засобу у своїй діяльності і має право без згоди наймодавця укладати від свого імені договори перевезення, а також інші договори відповідно до призначення транспортного засобу і зобов'язаний підтримувати його у належному технічному стані, а також відшкодувати збитки, завдані у зв'язку із втратою або пошкодженням транспортного засобу, якщо він не доведе, що це сталося не з його вини. Умова страхування наймодавцем транспортного засобу є обов'язковою.
Відповідно до ст. 805 ЦК України управління та технічна експлуатація транспортного засобу, переданого у найм з екіпажем, провадяться його екіпажем, який не припиняє трудових відносин з наймодавцем.
Екіпаж транспортного засобу зобов'язаний відмовитися від виконання розпоряджень наймача, якщо вони суперечать умовам договору найму, умовам використання транспортного засобу, а також якщо вони можуть бути небезпечними для екіпажу, транспортного засобу, прав інших осіб.
Законом можуть встановлюватися також інші особливості договору найму транспортного засобу з екіпажем. Зокрема, це стосується оренди повітряних та морських суден.

Пожаловаться
Комментариев (0)
Популярные заметки S4actie2
Реклама